Letyshops (Leads)
Самые свежие новости строительного рынка

Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики

Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики

На правах рукописи

Алпацкая Ирина Евгеньевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ

В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНО ОРИЕНТИРОВАННОЙ ЭКОНОМИКИ

Актуальность темы исследования. Для России одной из острых социальных проблем в настоящее время является решение жилищного вопроса. Более 40 % населения России проживают в помещениях, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства. По данным социологических опросов, более 60% семей не удовлетворены своими условиями проживания. При этом по данным Государственной службы статистики финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 19 % населения страны. Основными причинами низкого платежеспособного спроса населения являются: низкий уровень развития инвестиционно - строительного комплекса, «однотипность» предлагаемых схем приобретения жилья, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования. а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Отсутствие возможностей у населения обеспечить свои жилищные потребности препятствует полноценному развитию личности, снижает демографическую активность, что в итоге приводит к замедлению экономического роста страны. В связи с чем, является необходимым выявление форм государственного участия в реализации социальной жилищной политики, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активную часть населения страны, не нарушая равновесия рыночных механизмов.

Важнейшей задачей реализации мер поддержки граждан в жилищной сфере становится максимальное привлечение в данных целях финансовых ресурсов главным образом из внебюджетных источников.

Для решения данных проблем требуется разработка научно-обоснованных предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма формирования и реализации социальных жилищных программ в городе Москве с участием коммерческих структур, что свидетельствует об актуальности темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Исследования в области социальной жилищной политики привлекают внимание отечественных и зарубежных авторов. Среди ученых, посвятивших свои исследования сфере социальной жилищной политики следует отметить работы Абрамова С. И. Асаула А. А. Архиповой В. Ф. Банашека А. Горшкова Р. К. Гумба Х. М. Дикаревой В. А. Донцовой Л. В. Ивантера В. Епифанова В. А. Ларионова А. Н. Корсаковой И. Н. Поляка В. Г. Прыкина Б. В. Римшина В. И. Соколовой Т. В. Яровенко С. М. и других авторов. Работы этих авторов являются научной базой и методологической основой настоящего исследования.

В основу исследования проблем организационно-экономического механизма и методологии анализа, рассматриваемых в диссертационном исследовании, положены работы ученых: Кочеткова Д. Г. Кульмана А. А. Левчука Д. Г. Мильнера Б. З. Райзберга Б. А. Федоровича О. В. и других.

Несмотря на наличие ряда работ, посвященных жилищным программам, в том числе эффективности реализации проектов по строительству доходных домов, на сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует четкое понятие доходного дома, не сложились методические подходы к формированию и реализации программ по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства, оценке их экономической эффективности.

Целью исследования является разработка научных положений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционной политики в сфере социального жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства.

В соответствии с целью диссертационного исследования сформулирована следующая гипотеза. Рабочая гипотеза исследования базируется на предположении, согласно которому предложение механизма реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства является одним из условий разрешения жилищной проблемы граждан, состоящих на жилищном учете.

Для достижения обозначенной цели был решен ряд задач:

– выявлены сущность и источники финансирования социального жилищного строительства;

– проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства;

– на основе сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации социальной жилищной политики выявлены возможные направления реализации организационно-экономического механизма реализации социальных жилищных программ посредством взаимодействия государства с частными коммерческими структурами;

– проведен анализ потребности населения в жилье;

– анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ;

– проведено обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений;

– предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения;

– обоснована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.

Объектом исследования является инвестиционная политика в сфере социального жилищного строительства, реализуемая в городе Москве.

Предметом исследования являются методы и организационно-экономические механизмы реализации инвестиционной политики в сфере жилищного строительства.

Теоретическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященных проблемам обеспечения населения жильем.

Методологическая основа исследования . В рамках исследования для достижения цели и решения поставленных задач применены методы системного анализа, синтеза, метод экспертных оценок, аналитический и структурно-функциональный методы.

Информационной базой исследования послужили статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата, аналитические материалы Департамента жилищной и жилищного фонда города Москвы, материалы отдельных министерств и ведомств.

Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК Минобрнауки России (экономические науки). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) п.1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, п. 1.3.59 – Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве; п. 1.3.71 – Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и обосновании организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения жильем посредством строительства доходных домов с участием коммерческих структур в форме государственно-частного партнерства.

Научные результаты, полученные лично автором, обладающие новизной и выносимые на защиту:

– уточнен и расширен понятийный аппарат в области жилищного строительства. Уточнено понятие «социальное жилищное строительство» как особо важного элемента в обеспечении населения доступным жильем. Дана трактовка понятия «доходные дома социального назначения»;

– выявлены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы;

– в результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития рынка социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства;

– предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений;

– предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и реализации организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов;

Сморите также:

– в целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития полноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.

Апробация теоретических положений, выводов и рекомендаций диссертационного исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на заседаниях кафедры, вузовских, межвузовских и международной научно-практических конференциях в гг. Среди них: научно-практические семинары ВПО МГАКХиС гг.), X111 Международная научно-практическая конференция «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики» (Сочи, 10, 2011г).

Отдельные положения диссертационного исследования получили внедрение в деятельности Ассоциации Строителей России при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья на условиях государственно-частного партнерства.

Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФБГОУ ВПО МГАКХиС по дисциплинам «Основы менеджмента», «Экономика предприятия».

Всего автором опубликовано лично и в соавторстве 7 печатных работ по теме диссертации объемом 5,6 п. л. в том числе лично автора – 4,8 п. л.

Структура и содержание диссертационной работы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 150 наименований. Общий объем составляет 150 страниц, в том числе 15 таблиц и 18 рисунков.

В первой главе проведен анализ источников финансирования строительства социального жилья, выявлены недостатки, изучена нормативно-правовая база, регламентирующая деятельность в данной сфере, исследован и систематизирован зарубежный опыт.

Во второй главе выполнено исследование действующей системы управления формированием рынка доступного жилья, проанализированы формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающих безвозмездные, возмездные и арендные схемы.

В третьей главе диссертационной работы разработаны рекомендации по формированию эффективного организационно-экономического механизма реализации инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства, обоснована модель формирования проектов строительства доходных домов в форме концессионных соглашений. Предложена методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ПОЛУЧЕННЫЕ ЛИЧНО АВТОРОМ

1. Уточнено понятие «социальное жилищное строительство» как особо важного элемента реализации государственной политики и обеспечения населения жильем.

Одним из наиболее важных и необходимых прав – является право человека на жилье. Именно жилье представляет собой самую высшую ценность, при отсутствии которой невозможно нормальное функционирование общества. Исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы и природные инстинкты всегда делали жилище не только центром частной жизни, но и системообразующим фактором среды обитания. Следует отметить, что именно жилищные условия представляют собой наиболее сложный агрегат всего комплекса показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения, а также государственные стратегии.

В настоящее время на рынке жилья значительная роль принадлежит частному сектору. Государство уже не является монополистом в данной сфере. Объемы бюджетных ассигнований на строительство социального жилья имеют тенденцию к снижению. Финансирование строительных проектов практически невозможно без привлечения внебюджетных источников.

Участие государства в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низко доходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, поэтому в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем.

По различным причинам около 75% семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях городских программ. В связи с чем, по мнению автора, для этой группы населения наиболее доступной формой является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию и управлению.

С учетом вышеизложенного нами предложена следующая трактовка понятия «социальное жилищное строительство». Социальное жилищное строительство – это возведение жилых домов, находящихся в собственности государства, либо государства совместно с коммерческими структурами для сдачи в аренду нуждающимся гражданам с соблюдением принципов социально ориентированной рыночной экономики.

В очереди на улучшение жилищных условий в Москве стоит более 130 тысяч семей. Проведенные социологические исследования показали, что улучшить жилищные условия желают не менее 50% москвичей. Среди граждан, состоящих на учете, 62% семей желают ускорить решение жилищной проблемы, воспользовавшись возмездными формами предоставления жилья, 41% из них готовы переехать в Подмосковье.

Основным фактором, характеризующим рынок недвижимости России, является нехватка нового жилья. Доля жилья с износом более трети составляет около 60% общего жилищного фонда (табл.1).