Сочетание льготной субсидированной ипотеки по ставкам на уровне 2012 года, очередного витка понижения курса рубля и неспециализированного сезонного увеличения активности клиентов стало причиной росту продаж строящегося пригородной зоны и жилья Петербурга области в третьем квартале 2015 года.
Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», количество реализованного жилья в июле – сентябре составил более 1 млн кв. м. Это практически на 30% больше, чем во втором квартале этого года. И практически на уровне количеств продаж прошлого, ажиотажного года. Наровне с этим за девять месяцев реализовано также много – 2,62 млн кв. м строящегося жилья. Либо 60,4 тысячи квартир в новостройках – даже больше, чем в 2013 году, – тогда было заключено 56,6 тысячи сделок на первичном рынке.
По словам Артема Босова, директора по продажам ГК «КВС», количество продаж компании вырос по сравнению со вторым кварталом 2015 года на 20%. Спрос на квартиры этого застройщика находится на уровне 2013 года. «Осенью наблюдается добрая для этого периода активизация покупательского спроса, – подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Она продлится до конца декабря, потому, что большая часть потенциальных клиентов пробует купить недвижимость до Нового года. Что касается рынка ипотечного кредитования, то до Января этого года ставки будут стабильны».
Благодарю ипотеке
Количество ипотечных сделок на рынке сейчас в среднем образовывает порядка 50-60%, но колеблется в зависимости от его предложения и застройщика. Больше всего ипотечных клиентов – до 70% - в компаниях, трудящихся в сегменте весов-маркет. Такое жилье подпадает под лимит денежных средств, выделенных по программе субсидирования ипотеки: кредит до 8 миллионов рублей. при покупке жилья в Санкт-Петербурге и не более 3 миллионов рублей. – в Ленобласти. Меньше ипотеки – 20-40% – у девелоперов, трудящихся в более дорогих сегментах.
«Часть сделок с применением ипотеки по отечественным объектам «Новое Сертолово» и «светло.Янино» сейчас около 68% – если сравнивать с прошлым годом она выросла на 10%», – подтверждает Артем Босов. В ГК «компании» и Пионер «Главстрой-СПб» часть ипотечных сделок образовывает около 50%, у «Строительного треста» – 35%, в «Петербургской Недвижимости» варьируется на уровне 50-60%.
Цены не растут
самый важным моментом для сегодняшнего клиента на первичном рынке имеется цена жилья. «Сейчас повышение цены квадратного метра происходит по большей части по мере роста строительной готовности комплексов, – говорит Олег Пашин, председатель совета директоров ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – В среднем за время от старта проекта до его завершения равно как и прежде цена вырастает на 25-30%». Наровне с этим, согласно данным аналитиков, за 2015 год средние цены «квадрата» в сегменте весов-маркет по рынку строящегося жилья Санкт-Петербурга увеличились всего в пределах 1,5-2%. В противном случае говоря по сути, сейчас на рынке «время клиента».
С повышением цены собственного продукта, не обращая внимания на явный рост себестоимости, застройщики не торопятся: увеличить стоимость возможно успеть в любую секунду, а вот снизить ее позднее проблематично. В неловкую обстановку попадет тот девелопер, кто реализовывал квартиры дороже на более раннем этапе строительства: как растолковать своим же первым клиентам, по какой причине сейчас цена стала ниже. Исходя из этого такая стратегия подвела некоторых участников рынка, поспешивших поднять стоимость в ажиотажный период в конце 2014 года.
«Спрос на первичном рынке эластичен по цене, – уверен Петр Буслов, глава аналитического центра «Главстрой-СПб». – Увеличение цены квадратного метра может привести к понижению количества продаж. Как следствие, любое негативное изменение на рынке, к примеру, прекращение программы льготного ипотечного кредитования, мгновенно отразится на количестве осуждённых сделок».
Согласно данным компании, в третьем квартале цены в сегменте жилья экономкласса выросли на 0,6% по сравнению со вторым кварталом. В октябре средняя цена одного квадратного метра строящегося жилья экономкласса в Санкт-Петербурге составила 70,6 тыс. руб., а в прошлом квартале – 70,2 тыс. руб. за «квадрат».
Огромные квартиры не предлагать
Если делать выводы по осуждённым на первичном рынке сделкам, как и предполагалось, на рынке отмечается понижение интереса к просторным квартирам, на которые у клиентов не достаточно средств. И заметен рост спроса на жилье маленькой площади. Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», предельное количество приобретений – квартиры по цене 1,5-3,5 миллионов рублей. Наровне с этим 93% реализованного спроса – жилье сегмента весов-маркет. 41% продаж приходится на сделки с квартирами в пригородной территории Ленобласти. Дело в том, что средняя цена жилья этой категории тут – порядка 70 тыс. руб. за кв. м, в то время как в мегаполисе – 103,7 тыс. руб.
«Огромная цена жилья на фоне кризисных явлений приводит клиентов к запросу на квартиры меньшей площади, – подтверждает Ольга Козимянец, директор по продажам ГК «Пионер», направление «Петербург». – Особенно заметна эта тенденция при покупке трехкомнатных квартир. В частности, согласно данным опросов, в 2013 году большая часть потенциальных клиентов планировало приобретение трехкомнатной квартиры площадью 90–100 кв. м, сейчас этот показатель сократился до 70–85 кв.м».
По словам Анжелики Альшавой, директора по маркетингу и продажам ЗАО «Ленстройтрест», в условиях экономической нестабильности человек делает выбор в пользу квартиры, подходящей ему по количеству помещений, но меньшей по площади. Вторыми словами в случае если годом ранее он собирался купить метровую «двушку» площадью 60 кв. м, то, скорее всего, он все равно приобретёт двухкомнатную квартиру, лишь более скромную.
Показатель средней площади квартиры на первичном рынке продолжает понижение: в случае если в начале года средний метраж квартиры в продаже составлял 45,3 кв. м, то сейчас – 44,5 кв. м. В новых строениях, которые лишь выходят на рынок, средняя площадь меньше – порядка 40-41 кв. м. Самое больше понижение среднего метража в продаже – на пригородных территориях Ленобласти, где показатель уменьшился на 7,3% – с 39,3 кв. м в начале года до 36,4 кв. м в сентябре 2015 года.
Новичков прибыло
Кстати, вопреки прогнозам, количество вывода новых объектов на рынок хоть и снизился если сравнивать с 2014 годом, но равно как и прежде находится на уровне спокойного 2013 года. За третий квартал стартовали продажи в 67 строящихся объектах в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленобласти жилой площадью 1,24 млн кв. м. Тогда в прошедшем сезоне сейчас вышло на рынок 74 новостройки на 1,38 млн кв. м.
Большая часть новых точек на карте строящейся недвижимости – это объекты класса весов-маркет. По большей части это новые очереди уже находящихся в продаже огромных комплексов. Последние занимают в предложении уже более 60%. Среди премьер-2015 – последовательность новых комплексов от «ЛСР. Недвижимость-Северо-запад» в Калининском, Столичном, Приморском, Красносельском вторых районах и районах мегаполиса. Также – новый комплекс Fjord в Василеостровском районе от «ЮИТ Петербург», проект «Ландыши» от ГК «Эталон» в Калининском районе, строение «Прагма City» в Выборгском районе от компании «Прагма» и другие. В бизнес-классе – комплексы Ostrov на Ремесленной улице Петровского острова от «Строительного треста», «Москва» от Setl City в Столичном районе мегаполиса и другие.
Александра Ширяева, «Фонтанка.ру»
http://www.fontanka.ru/