Сравнительный анализ жилищно

Сравнительный анализ жилищно

1. В советские времена кооперативы активно использовались для жилищного строительства (однако тогда это была дорогая альтернатива бесплатному государственному жилью). В рыночной экономике кооператив может позиционироваться как дешевая альтернатива дорогому рыночному жилью. Однако для этого необходимо максимально использовать его сильные стороны: некоммерческий характер, демократизм системы управления, пониженные (по сравнению с рыночными) процентные ставки, принципы сотрудничества и взаимопомощи граждан.

2. Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» по своему охвату похож на некоторые действующие законы («О кредитных потребительских кооперативах», «О негосударственных пенсионных фондах»):

с одной стороны, он регулирует определенную организационно-правовую форму юридического лица (определяет ее некоммерческий статус, специальную правоспособность, порядок создания, режим членства, правовой режим имущества, систему управления, порядок реорганизации и ликвидации, и т.п.)

с другой стороны, он регулирует определенный вид хозяйственной деятельности (описывает механизмы привлечения средств, механизмы получения жилья членами организации, устанавливает требования к финансовой устойчивости организации, к предоставлению ею информации, систему контроля за ней и т.п.)

Для полноценной реализации закона нужны также подзаконные нормативные акты и система правоприменения.

3. Общая идеология ЖНК

Граждане объединяют свои средства и решают жилищную проблему не одновременно, а по очереди

Для того, чтобы ЖНК купил квартиру своему члену, не требуется, чтобы тот накопил полную стоимость квартиры

Если гражданин вносит средства в ЖНК, но еще не накопил достаточно, чтобы требовать квартиру, — его деньги могут использоваться в качестве дешевого «внутреннего кредита» для других членов ЖНК

По мере погашения задолженности членами ЖНК, уже получившими квартиры, появляются средства для приобретения квартир остальным членам

Поскольку ЖНК — организация некоммерческая, он не преследует цель получения прибыли и не наживается на своих членах

NB: ЖНК по действующему закону – не просто потребительский кооператив, но и финансовый институт.

4. Существующие альтернативы для граждан при приобретении жилья

Покупка готового жилья за полную стоимость

Покупка жилья в кредит с использованием ипотеки

Покупка строящегося жилья через долевое строительство

Приобретение жилья через ЖНК

Приобретение жилья через ЖК/ЖСК

Приобретение жилья через ЗПИФН.

Возникает институциональная конкуренция.

требует единовременного аккумулирования большой суммы, непосильной для большинства граждан РФ;

относительно выше юридические риски.

общая цена квартиры оказывается существенно выше рыночной (даже с поправкой на инфляцию);

длительное «закабаление» покупателя;

высокие дополнительные затраты (трансакционные издержки).

7. Покупка жилья через долевое строительство:

цена дешевле рыночной;

юридические риски ниже, поскольку операция происходит на первичном рынке;

все равно требует достаточно быстрой уплаты крупной суммы;

право собственности возникает с существенной отсрочкой после уплаты денег;

при использовании «старых» механизмов достаточно большие риски застройщика (неисполнение, просрочка, изменение цены);

в условиях «новых» механизмов (закон № 214-ФЗ) – пока неясно, как будет функционировать этот рынок.

8. Приобретение жилья через ЖНК: чего больше – плюсов или минусов?

8.1. Цена:

собственно цена квартиры будет выше, чем при покупке готового жилья, но ниже, чем при ипотеке;

первоначальный взнос не ниже 30% – это больше, чем при ипотеке, но меньше, чем при долевом строительстве и тем более при покупке квартиры за полную стоимость;

примерная стоимость жилья определяется еще на стадии вступления в ЖНК, но впоследствии может уточняться (в отличие от остальных механизмов приобретения жилья);

паевой взнос должен компенсировать не только стоимость жилья, но и ряд других расходов, поэтому на стадии вступления в ЖНК гражданин не может точно знать, во что ему обойдется квартира.

8.2. Собственность:

право собственности у гражданина возникает с отсрочкой;

зато до получения квартиры у гражданина в собственности находится пай – специфический актив, который можно продать, завещать, «сдать» обратно кооперативу при выходе из него;

отношения гражданина с ЖНК при приобретении жилья – не договорные (в отличие от покупки готового жилья, ипотеки и долевого строительства), а членские.

8.3. Расходы:

ставка процента при погашении оставшейся части паевого взноса ниже рыночной (поскольку ЖНК – организация некоммерческая, а частичный источник дешевого кредита – накопления других членов ЖНК);

но и в период накопления ставка процента на внесенные средства будут ниже рыночной;

трансакционные издержки (вступительные взносы, членские взносы) будут, видимо, ниже, чем при ипотеке, но выше, чем при долевом строительстве и прямой покупке.

8.4. Риски:

юридические риски квартиры первоначально лежат на кооперативе;

гражданин до некоторой степени может контролировать кооператив, участвуя в управлении;

сложность управления, особенно в части финансовых потоков, необходимость профессиональных финансовых знаний;

большой объем раскрываемой информации;

нормативы финансовой устойчивости;

контроль ФСФР.

Итак, плюсы и минусы в целом уравновешивают друг друга. Среди покупателей жилья явно есть целевая группа, для которой данная конфигурация возможностей и рисков является оптимальной по сравнению со всеми остальными альтернативами.

9. Формы участия в деятельности кооператива

«Форма участия» — термин, обозначающий характер отношений ЖНК и его члена (разных форм участия может быть много).

Каждая форма участия обязательно устанавливает:

минимальный размер, а также минимальный и максимальный период внесения части паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право требовать от ЖНК приобретения жилья для него;

период внесения оставшейся части паевого взноса;

размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

возможные условия привлечения заемных средств.

Форма участия может устанавливать:

условия индексирования платежей в счет паевого взноса;

условия начисления процентов на паенакопления;

иные условия приобретения (строительства) жилья и внесения паевых взносов.

Как видно, «форма участия» есть довольно сложный финансовый продукт, разработка которого требует профессиональных финансовых знаний, способности оценивать риски и управлять ими, умения прогнозировать движение рынка жилья и рынка капиталов.

10. Станут ли альтернативой ЖНК классически жилищные и жилищно-строительные кооперативы?

новый Жилищный кодекс превратил их в «кооперативы одного дома», что уменьшает их свободу маневра в сравнении с ЖНК;

для них не установлены сколько-нибудь жесткие требования к финансовым нормативам, схемам накопления средств и погашения долга, раскрытию информации; нет ограничений на совершение финансово рискованных сделок; не детализирована система управления, и т.п. что увеличивает свободу маневра по сравнению с ЖНК во всех перечисленных аспектах;

однако эта свобода ЖК/ЖСК порождает не только возможные более низкие цены и более выгодные условия приобретения жилья для их членов, но и повышенные по сравнению с ЖНК риски;

действующее законодательство не дает внятного ответа на вопрос о том, как будет устроено регулирование этих институтов;

при условии четкого регулирования данной сферы и пресечения возможных попыток ЖК/ЖСК вторгаться в сферы деятельности ЖНК – вполне реален «раздел» рыночных ниш между данными институтами;

при отсутствии регулирования ЖК/ЖСК и эффективного правоприменения по отношению к ним «настоящие» ЖНК, вероятно, столкнутся с недобросовестной конкуренцией ЖК/ЖСК.

Автор: @grenison_borodovskij