Департамент жилищного строительства Москвы

Ресин В.И.

Первый заместитель Премьера Правительства Москвы, Руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города

ПРЕДИСЛОВИЕ

Одним из важнейших направлений жилищной полити­ки, проводимой Правительством Москвы, является жи­лищное строительство для продажи квартир в частную соб­ственность с целью компенсации затрат городского бюд­жета на строительство муниципального жилья и жилья для переселения из пятиэтажных домов.

В настоящее время проводимая в Москве реформа жилищно-коммунального хозяйства требует внесения опреде­ленных корректив в стандартную схему коммерческого жилищного строительства. По мере развития и укрепления рыночной экономики становится очевидным тот факт, что одной из целей жилищного строительства должно быть пос­ледующее эффективное функционирование жилых домов.

Однако достижение этой цели сдерживается рядом фак­торов, среди которых можно выделить отсутствие единой стратегии города в комплексном соблюдении интересов строителей, жителей, эксплуатационных служб, а также отсутствие нормативно-правового регулирования многих значительных аспектов ввода зданий в эксплуатацию.

Московская общегородская конференция «Строитель­ство жилых объектов в условиях реформы жилищно-коммунального хозяйства», состоявшаяся 19 апреля 2001 года, стала значительным этапом в развитии коммерческого жилищного строительства. Впервые за последние пять лет для предметного и обстоятельного разговора встретились представители федеральных органов власти (Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Госстроя РФ), органов исполнительной (Правительство Москвы) и законодательной (Московская городская Дума) властей Москвы, руководители Департаментов и Управле­ний Московского Правительства, непосредственно обеспе­чивающие строительство жилых домов, руководство мос­ковских ресурсоснабжающих, строительных и эксплуата­ционных предприятий, образовательных, научно-исследо­вательских и проектных учреждений строительного и жилищно-коммунального профиля, т.е. те люди, которые ру­ководят ходом московского жилищного строительства, не­посредственно участвуют в нем, ежедневно сталкиваются со множеством проблемных вопросов, возникающих на всех этапах создания недвижимости как коммерческого объекта (от разработки проектной документации до техни­ческого обслуживания заселяемого дома). Открытое обсуж­дение острых проблем позволило начать поиск путей их преодоления. Главным позитивным итогом конференции стали выработанные ее участниками рекомендации по дальнейшему совершенствованию коммерческого жилищ­ного строительства в г. Москве.

В предлагаемом сборнике представлены тексты докла­дов и тезисы выступлений участников конференции, а так­же текст Решения московской общегородской конферен­ции «Строительство жилых объектов в условиях реформы жилищно-коммунального хозяйства».

РАЗДЕЛ 1.

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ

руководитель Департамента

инвестиционных программ

строительства г. Москвы

Необходимость совершенствования нормативной базы для повышения эффективности договорных отношений в ходе строительства и сдачи объектов в эксплуатацию.

При анализе проблем, возникающих в ходе эксплуата­ции домов, приходит понимание того, что многое зависит не только от качества обслуживания домов. Одновременно с реформой жилищно-коммунального хозяйства необходи­мо провести изменения многих сложившихся стереотипов во всей цепочке жилищного строительства, начиная с зе­мельных отводов, разработки проектов и заканчивая вво­дом объектов в эксплуатацию.

Давайте вместе разберем все вышеперечисленные аспек­ты и выявим слабые места каждого из них.

Действующее законодательство, в первую очередь Кон­ституция РФ, Гражданский и Налоговый Кодексы, пред­полагает жизнь в идеальном доме и идеальные взаимоот­ношения между соседями дома и между гражданином и государством. Какова же эта идеальная жизнь?

1) Проектируется и строится добротное жилье;

2) человек является собственником своей квартиры; он знает, что ему принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и доля в праве на земельный учас­ток;

3) у многоквартирного дома (помещения у которого на­ходятся в частной собственности) нет одного хозяина. Жи­лые и нежилые помещения принадлежат физическим или юридическим лицам, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовла­дельцев в доме;

4) владелец квартиры согласен с тем, что иметь соб­ственность — значит, не только владеть, пользоваться и распоряжаться ею, но и оплачивать расходы по ее содер­жанию, платить установленные законом налоги на эту соб­ственность;

5) собственник квартиры не экономит на обслуживании своего имущества и поэтому доверяет техническое обслу­живание дома высококвалифицированным специалистам.

Однако сегодня эта идеальная картина недостижима. Одно из главных препятствий — инерция правил проекти­рования, строительства, сдачи в эксплуатацию и обслужи­вания жилых домов. Если попытаться внести изменения в традиционную схему строительства жилых объектов, то можно значительно приблизиться к нарисованной мною идеальной картине. И от этого выиграет не только житель, но и государство.

1) Стадия проектирования домов

Проектировать надо не дом, а земельно-имущественный комплекс, причем проектировать с учетом всех аспектов будущей жизнедеятельности этого комплекса, в том числе с учетом будущих затрат собственников квартир по содер­жанию дома. Что для этого надо делать?

1. В Градостроительном заключении указывать не толь­ко выделяемый под строительство земельный участок, но и границы земельного участка, который будет входить в состав земельно-имущественного комплекса.

2. При проектировании дома обязательно указывать наименование и количество общего имущества. Собствен­ники квартир не должны отсуживать подземные гаражи у их владельцев, а городские власти не должны никому про­давать колясочные, вестибюли и прочее общее имущество в доме, принадлежащее домовладельцам.

3. При проектировании дома обязательно надо преду­смотреть помещения для служб самоуправления домом.

4. Для определения границ будущего земельного участ­ка и выделения общего имущества нам не хватает главно­го — методики этих работ. Проектным организациям сле­дует подумать об ее создании.

5. Законодательно следует не только установить обя­занность заказчиков на стадии проектирования выделять общее имущество и границы земельного участка, но и оп­ределить контролирующий орган. Этой инстанцией может быть Мосгосэкспертиза.

2) Этап строительства дома

Имеющиеся недостатки в капитальном строительстве коммерческого жилья отрицательно сказываются на про­ведении реформы жилищно-коммунального хозяйства в городе. Вопрос хорошего качества жилья решается на эта­пестроительства дома.

Нарушаются сроки строительства объектов, что влечёт за собой задержку регистрации прав собственности и пере­дачу квартир собственникам жилья. Только за последние два года (1999 — 2000 г.г.) заказчиками и строительными организациями (в основном АО «Москапстрой» и АО ХК «Главмосстрой») не обеспечен ввод в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м. коммерческого жилья.

Во втором полугодии 2000 г. введены в действие Мос­ковские городские строительные нормы МГСН 8.01 —00 «Приёмка и ввод в эксплуатацию законченных строитель­ством объектов. Основные положения», согласно которым ввод объектов осуществляется в два этапа. Первый этап — приёмка законченного производством строительно-монтаж­ных работ с оформлением соответствующего акта приём­ки. Второй этап — подготовка объекта к эксплуатации с выполнением испытательных, пусконаладочных и иных связанных с этим работ, со сдачей в эксплуатацию соот­ветствующим организациям инженерных систем и соору­жений. Причём срок производства работ по второму этапу не должен превышать 2 месяца. Однако, как показала практика приёмки объектов в 2000 г. и первом квартале 2001 г. объекты по первому этапу, как правило, сдаются при значительном объёме невыполненных строительно-монтажных работ, на завершение которых 2-х месячный срок явно недостаточен. В результате передача домов под фактическое заселение затягивается порой на 5—6 меся­цев после их приёмки.

Не обеспечивается одновременная сдача жилой части дома и встроенно-пристроенных нежилых помещений, что создаёт дополнительные трудности при эксплуатации зда­ний и вызывает большие неудобства при заселении домов. Практически во всех случаях со значительными опоздани­ями сдаются в эксплуатацию и передаются на баланс экс­плуатирующим организациям инженерные сети и соору­жения, что приводит к перебоям обеспечения уже заселён­ных домов горячей водой и теплом.

По-прежнему острым остаётся вопрос качества строи­тельства жилых домов. Выполнение строительно-монтаж­ных работ зачастую ведётся с нарушением СНиП, отступ­лением от проектных решений, не соблюдается технологи­ческий процесс производства работ. По целому ряду домов (в Марьинском парке, мкр. 8, Южном Бутове, мкр. 1) име­ют место протечки и промерзания межпанельных стыков, протечки кровли, не завершено комплексное благоустрой­ство территорий. Очень часто это является следствием сла­бого технического и авторского надзора за строительством объектов со стороны заказчиков и проектных организаций.

В целях ресурсосбережения при строительстве коммер­ческого жилья устанавливаются квартирные счетчики хо­лодной и горячей воды, двухтарифные электрические счет­чики, а также системы приборов учета расхода воды, теп­ла и электроэнергии в целом на дом.

Внедряем в объединенную диспетчерскую систему но­вые прогрессивные системы коммерческого учета энерго­ресурсов.

3) Этап ввода домов в эксплуатацию

Все проблемы, возникающие в ходе ввода домов в экс­плуатацию, как правило, порождены инертностью мыш­ления и желанием работать по-старинке, опираясь на опыт работы при социалистической экономике.

1. Строительные, ресурсоснабжающие и эксплуатирую­щие организации не могут смириться с фактом, что у мно­гоквартирного дома (помещения в котором находятся в частной собственности) не может быть единого «балансо­держателя», «владельца здания, оборудования». Сегодня очень часто это обстоятельство рассматривается как пре­пятствие для заключения договоров (на постоянное энер­госнабжение, на лифтовое обслуживание и т.д.).

2. Трудно решается вопрос балансовой принадлежности инженерных систем и коммуникаций в жилом доме. До сих пор не ясно, в чьей собственности должна находиться встро­енная в конкретный дом мини-ОДС, если она предназначе­на для обслуживания двух (трех) рядом стоящих домов с частным жилищным фондом — в государственной собствен­ности или в общедолевой собственности домовладельцев.

3. В районе «Жулебино» в ходе сдачи жилого объекта в эксплуатацию возникли проблемы, связанные с подклю­чением дома к существующей ОДС. Проблема заключалась в том, что тендер на право управления данным домом вы­играла частная компания. А ДЕЗ района «Жулебино» по­ставила условие, что согласование на подключение данно­го дома к ОДС будет сделано лишь в том случае, если дом будет передан на обслуживание в ДЕЗ. Такая ситуация — это нарушение Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» о необходимости создания конку­рентной среды в системе управления и обслуживания жи­лищной сферы.

4) Этап регистрации земельно-имущественных комплексов

Проблемы, которые возникают при регистрации земель­но-имущественных комплексов, порождены тем, что на стадии проектирования не была проделана та важная ра­бота, о которой было сказано выше.

1. Поскольку нет подробного описания общего имуще­ства дома, границ прилегающего земельного участка, уточ­ненных данных о его площади, то и невозможно зарегист­рировать права домовладельцев на общее имущество и не­возможно оформить земельно-имущественные отношения.

2. Если юридически не оформлены права собственни­ков квартир на долю в земельном участке, то никто не может принудить людей платить земельный налог.

5) Этап заселения домов

Одновременное наличие в едином здании двух видов собственности — муниципальной и частной — в дальней­шем приводит ко многим проблемам, а именно:

— в одном доме и подъезде оказываются люди с раз­ным уровнем доходов, правовым и психологическим отно­шением к содержанию и эксплуатации здания, квартир, мест общего пользования, придомовой территории;

— ордера социального найма выдаются гражданам быстрее, чем права собственности на приобретенные квар­тиры. Как только начинается заселение муниципальных квартир, никакая охранная фирма не хочет продолжать работу. В результате частные квартиры остаются без при­смотра и могут быть разграблены.

6) Этап технического обслуживания домов

Важная проблема — сохранность жилищного фонда. Общегородские ставки планово-нормативных затрат на техническое обслуживание домов явно недостаточны. Пре­доставление владельцам квартир (имеющим одно и един­ственное жилье и зарегистрированных в нем) дотаций из городского бюджета приводит к недофинансированию со­держания домов и, как следствие, к их фактическому раз­рушению. Решением проблемы может стать переход от все­общей дотации к поадресной субсидии.

Серьёзные проблемы возникают при переустройстве и достройке квартир в домах, сдаваемых без отделки. При­нятый в 1999 году Закон города Москвы «О порядке пере­устройства помещений в жилых домах на территории го­рода Москвы» чётко регламентирует порядок осуществле­ния переустройства и переоборудования помещений в до­мах. Однако этот порядок во многих случаях не соблюда­ется. Причиной этого является слабый контроль со сторо­ны управляющих жилыми домами, органов государствен­ной жилищной инспекции. Районных Управ, на которых указанным Законом возложен контроль за соблюдением ус­тановленного порядка переустройства помещений.

Зачастую переустройство помещений ведётся без разработки соответствующей документации, без наличия необходимых согласовании инспектирующих организаций, разрешений МВК, к производству работ привлекаются слу­чайные люди или организации, не имеющие соответствую­щих лицензий.

Установленные в квартирах и в домах приборы систе­мы учета ресурсопотребления остаются невостребованны­ми. До сегодняшнего времени нет возможности перейти на прием платежей по показаниям приборов учета. Жильцы продолжают оплачивать потребление ресурсов по тариф­ной системе, не имея возможности контролировать потреб­ление холодной и горячей воды.

Внедренные системы ресурсоснабжения остаются невос­требованными по двум причинам: во-первых, новое обору­дование жилых домов и ОДС требует высокой квалифика­ции обслуживающего персонала; во-вторых, системы носят незаконченный характер, поэтому эксплуатирующие служ­бы не могут использовать полный потенциал этих систем.

В целях совершенствования ресурсосберегающих ме­роприятий предлагаем:

— разработать общегородскую концепцию требований к диспетчеризации московского жилого фонда;

— подготовить нормативный документ, устанавливаю­щий, что проектные и строительные организации должны создавать только такие автоматизированные диспетчерские, которые имеют полный набор определенных функций;

— для разработки концепции и нормативного докумен­та создать рабочую группу в составе компетентных специ­алистов;

— выбрать два-три пробных дома и «обкатать» на них создание такой автоматизированной диспетчерской.

В целях решения всех указанных задач необходимо прежде всего выработать единую городскую политику в области строительства жилых земельно-имущественных комплексов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *