Современные формы финансирования и кредитования жилищного строительства и их практическое

Современные формы финансирования и кредитования жилищного строительства и их практическое

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже.

Подобные работы

Функционирование денежной системы. Принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Кредитование жилищного строительства.

курсовая работа [376,9 K], добавлена 08.07.2009

Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.

дипломная работа [96,2 K], добавлена 15.08.2007

Понятие и сущность, формы и финансовые методы обеспечения социальной защиты населения. Правовое обеспечение в области жилищного строительства. Ипотечное кредитование как инструмент финансирования жилищного строительства и роль государственного органов.

дипломная работа [155,0 K], добавлена 10.07.2009

В России создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами.

курсовая работа [34,4 K], добавлена 07.12.2008

Виды, формы, процесс жилищного финансирования. Анализ системы ипотечного кредитования в России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Участники ипотечного рынка.

курсовая работа [944,2 K], добавлена 13.04.2014

Сущность системы финансирования инновационных проектов, их формы и методы. Характеристика системы бюджетного финансирования. Сущность собственных источников финансирования. Привлекаемые средства субъектов хозяйствования. Особенности кредитования.

курсовая работа [469,2 K], добавлена 21.05.2012

Сущность инвестиций и инвестиционной политики. Современные методики определения эффективности инвестиций. Краткая характеристика, источники финансирования инвестиционных проектов в ООО «Каскад». Оценка экономической устойчивости строительного предприятия.

дипломная работа [564,6 K], добавлена 26.09.2010

Анализ понятия ипотеки — формы имущественного обеспечения обязательства должника. Залог предприятий государственной собственности и другого государственного имущества. Ипотека земельных участков, жилья. Развитие долгосрочного ипотечного кредитования в РБ.

курсовая работа [98,9 K], добавлена 28.12.2011

Положение о строительстве, содержании и распределении жилья, объектов социально-культурного назначения. Объекты налогообложения налогом на добавленную стоимость. Уплата земельного налога. Типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда.

реферат [29,6 K], добавлена 03.07.2012

Порядок финансирования бюджетных инвестиций посредством целевых программ в Республике Татарстан и в целом по России. Нормативно-правовое регулирование финансирования целевых программ. Государственная финансовая политика в области бюджетных инвестиций.

курсовая работа [163,9 K], добавлена 04.06.2011

Федеральное агентство по образованию РФ

Байкальский государственный университет экономики и права

Читинский институт

Кафедра экономики и управления

«Современные формы финансирования и кредитования жилищного строительства и их практическое применение для молодых семей на примере г. Читы»

Исполнитель___________ гр. ГМУ-03-2,

Леонтьева Н.А.

Руководитель ___________ Макарова В.В.

Зав.каф. доцент, кандидат наук

Чита — 2006

Содержание

Введение

Глава 1. Действующие формы финансирования и кредитования жилищного строительства

1.1 Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

1.2 Ипотечное кредитование

1.3 Основные направления совершенствования ипотеки

1.4 Ипотечное кредитование в зарубежных странах

1.5 Долевое участие в строительстве

Глава 2. Практическое применение программ финансирования и кредитования жилищного строительства для молодых семей

2.1. Государственная поддержка в сфере жилищного строительства для молодых семей (правила предоставления субсидии)

2.2. Условия кредитования по приобретению жилья молодыми семьями

Заключение

Список использованной литературы

На протяжении как советской, так и постсоветской эпохи улучшение жилищных условий является одной из приоритетных потребностей населения России. Ситуация с обеспечением населения России жильем в настоящее время является довольно сложной. Один из наиболее острых моментов заключается в том, что большинство граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах, не в состоянии самостоятельно прибрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.

В наших сегодняшних очень непростых условиях исследование финансовых проблем городского и жилищного хозяйства приобретает особую актуальность. Оно позволит оценить состояние, тенденции развития и перспективы одного из важнейших секторов отечественной экономики и наметить пути его наиболее эффективного реформирования.

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Рынок жилья не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

Цель курсовой работы — сформировать базовые теоретические и практические навыки в вопросах экономической политики муниципального образования, в том числе особенностей решения данных вопросов в различных городах с тем, чтобы освоить методику анализа и планирования социально-экономического развития муниципального хозяйства.

Главная задача курсовой работы — исследовать рынок жилья, все формы финансирования и кредитования жилищного строительства для молодых семей.

За последние годы система жилищного финансирования претерпела значительные изменения. В дореформенный период система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлении граждан, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

За период реформ (1992-1999) в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, а государство перестало быть основным участником на этом рынке.

1.1 Государственная бюджетная поддержка приобрет е ния жилья населением (система целевых адресных су б сидий)

Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования. Например, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты). Это сокращает необходимый размер кредита. При такой системе финансирование приобретения жилья гражданами:

ь На долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится примерно 30%;

ь На долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20 — 50%;

ь Оставшаяся часть на ипотечный кредит. [11] стр.28

Таким образом, повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для категории «Молодых семей» субсидии могут предоставляться в большом объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий.

В настоящее время наиболее распространенными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости являются следующие:

1) Выпуск ценных бумаг (частных и муниципальных) для привлечения инвесторов и финансирования строительства. Чаще всего это выпуск и размещение жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;

2) Краткосрочное банковское кредитование;

3) Долевое участие в различных вариантах: 100%-ая единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья.

1.2 Ипотечное кредитование

История ипотеки.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э, и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором опред еленными земельными владениями.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Во II в. н. э. было разработано законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в. правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. [16]

В настоящее время ипотечный жилищный кредит — это кредит, предоставляемый гражданам (заемщикам) на цели приобретения готового жилья или строительство индивидуального жилья под залог недвижимого имущества. Как правило, в качестве залога используется приобретаемое готовое жилье либо, если идет речь о строительстве индивидуального жилого дома — залог земельного участка, находящейся в собственности у заемщика. С учетом высокой стоимости жилья по сравнению с доходами заемщиков, этот кредит предоставляется на длительный срок от 10 до 30 и более лет.

Беря кредит, клиент обязуется использовать полученный кредит на определенные цели, предусмотренные соглашением сторон, своевременно погашать полученную ссуду вместе с процентами и предоставить возможность контроля за использованием средств.

Для банка, выдающего кредит, ключевыми являются два принципа: возвратность в определенный срок и платность кредита.

Сегодня примерно 50% российских банков оперируют на рынке недвижимости, и только для нескольких десятков банков рынок недвижимости является одной из основных сфер деятельности. Федеральная жилищная политика направлена на то, чтобы именно банковские кредитные ресурсы при гарантиях государства стали основным источником финансирования жилищного строительства.

Для принятия решения о выдаче кредита банком очень важны следующие параметры:

· Соотношение стоимости жилья и годового дохода заемщика;

· Сумма кредита;

· Срок погашения;

· Процентная ставка;

· Величина ежемесячного платежа.

В настоящее время некоторые банки выдают ипотечные кредиты на покупку и строительство жилья, однако данная ипотека отличается коротким сроком возврата средств, высокими процентными ставками, а также многочисленными дополнительными условиями:

Ш Накопление клиентом определенной суммы на счетах банка;

Ш Тщательный отбор претендентов;

Ш Поручительство другого банка или страховой компании;

Ш Высокая ликвидность объекта кредитования и др.

Существуют следующие субъекты ипотечных отношений и их функции:

Заемщики — физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

ь предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

ь оформление кредитного договора и договора об ипотеке;

ь обслуживание выданных ипотечных кредитов. [7], стр.68-69

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся их собственности, или по поручению других лиц.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Страховые компании — страхование заложенного жилья.

Оценщики — профессиональная оценка жилья.

Риэлтерские фирмы — юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли — продажи жилья.

1.3 Основные направления совершенствования ипотеки

1. Снижение процентной ставки — до 5-7%, это позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем доходов. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым граждан коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают).

2. Увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 20-25 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и сроков оформления и выдачи ипотечных кредитов. Отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным фактором на сегодняшний день. На федеральном уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РФ ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от3 до 5% годовых и сроком до 30 лет).

3. Субсидирование из федерального бюджета (за счет профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным с вторичного рынка ипотечного кредитования. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» предусмотреть финансовые мероприятия по субсидированию процентных платежей по ипотечным кредитам из федерального бюджета при условии участия региональных бюджетов.

4. Предоставление государственных гарантий. Государство должно обеспечить развитие конкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путем предоставления гарантий по обязательствам организаций.

5. Развитие института страхования различного вида рисков и ответственности в рамках ипотечного жилищного кредитования.

6. Создание налогового режима, благоприятствующего развитию системы ипотечного жилищного кредитования.

1.4 Ипотечное кредитование в зарубежных странах

Деятельность зарубежных ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке.

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В США еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования и Правительственная национальная ипотечная ассоциация. [17]

1.5 Долевое участие в строительстве

Долевое строительство — это одна из форм финансирования строительства жилья, в частности отдельной квартиры. Дольщиками могут выступать как юридические (предприятия), так и физические лица. Первоначально инвестор, как правило, принимает на себя обязательство осуществлять инвестирование строительства и обеспечить окончание строительства к определенному сроку. В свою очередь дольщик обязуется произвести инвестирование строительства путем внесения денежных средств (либо иным способом). Оплата обычно производиться поэтапно (как правило, поквартально), в рассрочку, квартира выкупается до окончания строительства. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает определенное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры.

Участниками долевого строительства являются:

Ш Заказчик — юридическое или физическое лицо, приобретающее право на застройку в соответствии с действующими правилами;

Ш Генеральный подрядчик — строительная фирма, осуществляющая руководство строительством;

Ш Субподрядчик — фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения отдельных работ и услуг или поставки материалов;

Ш Инвестор — юридическое или физическое лицо, привлекаемое для финансирования строительства дома (оплата деньгами, поставка материалов, проведение работ);

Ш Дилер — уполномоченное любым участником строительства агентство недвижимости для реализации квартир в строящихся домах.

В долевом строительстве особо следует обратить внимание на право собственности и право требования. В соответствии с законом строящиеся дома являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ (услуг).

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости:

· Поэтапная оплата;

· Индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;

· Затраты на приобретение жилья при долевом строительстве, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

Виды долевого участия:

Долевое участие со 100%-ой единовременной оплатой:

1. По договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;

2. В договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;

3. Указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;

4. По окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком, исходя из действительной площади передаваемой квартиры;

5. После окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.

Долевое участие с поэтапной оплатой:

1) По договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;

2) В договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;

3) В оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м 2 оплачивается первый взнос (зависит от степени готовности жилья, может составлять от 20 до 100%).оставшаяся часть общей площади оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 м 2. На момент каждого платежа. Каждым взносом оплачивается определенное количество кв. метров общей площади квартиры. [6] стр 203

Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

ь По договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и местоположения квартиры;

ь В договоре указывается, какое количество кв. метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве долевого взноса кв. метров общей площади «старой» квартиры;

ь За разницу площади «старой» и «новой» квартиры, дольщик доплачивает деньгами, поэтапно, в течении срока строительства;

«Старая» квартира сразу может быть передана в собственность застройщика, и поступить на реализацию; дольщик может проживать в квартире до окончания строительства «новой» квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в «новую» квартиру.

2.1 Государственная поддержка в сфере жилищного строительства для молодых семей (правила предоставл е ния субсидии)

14 марта 2001 г. Правительством РФ была разработана Федеральная Целевая Программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

Основная цель Программы — комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Основными задачами являются:

1. Создание условий для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья, обеспеченного необходимой коммунальной инфраструктурой, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов.

2. Создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.

3. Обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и существующим стандартам.

Сроки реализации Программы: 2002-2010 гг. программа будет реализована в два этапа:

первый этап — 2002-2005 годы;

второй этап — 2006-2010 годы,

в том числе стадии реализации второго этапа:

первая стадия — 2006 -2007 годы,

вторая стадия — 2008-2010 годы

В ФЦП предусмотрено 6 подпрограмм, по улучшению жилищных условий, в том числе:

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» (государственный заказчик — Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации). По этой подпрограмме предусмотрено обеспечить жильем молодых семей:

Всего — 356,7 тыс. семей

В том числе:

2002-2005 гг. — 6,7 тыс. семей

2006-2010 гг. — 350,0 тыс. семей. [5]

Объемы финансирования Программы предусмотрены за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

В Читинской области, на базе ФЦП «Жилище» на 2002-2010 гг. разработана и утверждена областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей Читинской области (2006 — 2010 годы)», основная цель которой — государственная поддержка решения жилищной проблемы молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Механизм реализации данной программы аналогичен механизму соответствующей федеральной подпрограммы.

Для реализации мероприятий федеральной подпрограммы на территории Читинской области ведется работа по подготовке нормативной базы (в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.05.2006 № 285).

Участницей подпрограммы может быть молодая семья, в том числе неполная молодая семья, состоящая из 1 молодого родителя и 1 и более детей, соответствующая следующим условиям:

а) возраст каждого из супругов, либо 1 родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы подпрограммы в список претендентов на получение субсидии в планируемом году не превышает 30 лет;

б) признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;

в) наличие у семьи доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии. [3]

Порядок и условия признания молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии, устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Субсидия предоставляется в размере не менее:

ь 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, — для молодых семей, не имеющих детей;

ь 40 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, — для молодых семей, имеющих 1 и более детей.

Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи — участницы подпрограммы и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию для расчета размера субсидии устанавливается органом местного самоуправления, но не выше средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Молодой семье — участнице подпрограммы при рождении (усыновлении) 1 ребенка предоставляется дополнительная субсидия, за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, исчисленной в соответствии с настоящими Правилами, для погашения части расходов, связанных с приобретением жилого помещения (созданием объекта индивидуального жилищного строительства), в порядке, определяемом соответственно органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления.

Государственный заказчик подпрограммы в месячный срок после вступления в силу федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год утверждает в пределах средств, предусмотренных на реализацию подпрограммы, и с учетом определенных предварительных контрольных цифр распределение средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации и доводит эти сведения до органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств, предназначенных для предоставления субсидий, производит оформление свидетельств и выдачу их молодым семьям — претендентам на получение субсидий в порядке очередности, определенной списком молодых семей — претендентов на получение субсидий, утвержденным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации

Субсидия предоставляется владельцу свидетельства в безналичной форме путем зачисления соответствующих средств на его банковский счет, открытый в банке, отобранном для обслуживания средств, предоставляемых в качестве субсидий, выделяемых молодым семьям — участникам подпрограммы (далее — банк).

Владелец свидетельства в течение 2 месяцев с даты его выдачи сдает свидетельство в банк.

По предоставлении владельцем свидетельства, банк заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет для учета средств, предоставленных в качестве субсидии. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношения банка и владельца свидетельства, на чье имя открыт банковский счет (далее — распорядитель счета), а также порядок перевода средств с банковского счета.

Распорядитель счета имеет право использовать субсидию для приобретения у любых физических и (или) юридических лиц одного (нескольких) жилого помещения (жилых помещений) или создания объекта индивидуального жилищного строительства, отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенных применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в котором приобретается (строится) жилое помещение.

Сумма средств федерального бюджета на софинансирование составляет 5,5 млн. рублей. Средства на реализацию мероприятий областной целевой программы и муниципальных программ заложены в бюджете Читинской области на 2006 год в размере 27,7 млн. рублей.

В ноябре 2006 года средства областного и федерального бюджетов будут перечислены в доходы бюджетов муниципальных образований, начнется вручение первых свидетельств молодым семьям — участникам подпрограммы, включенным в основной и резервный списки молодых семей — получателей субсидий в текущем году (основной — 100 чел. и резервный — 30 чел.).

При реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на территории области возникают определенные проблемы.

Предусмотренный подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы механизм предоставления субсидий является в большинстве случаев неприемлемым для молодой семьи. Опыт работы с населением говорит о том, что не все молодые семьи, желающие улучшить свои жилищные условия, обладают достаточным уровнем дохода для получения ипотечного жилищного кредита на рыночных условиях.

Кроме того, механизм расчета размера субсидии не учитывает фактические цены на жилье на первичном и вторичном рынках. Так, на третий квартал 2006 года Министерством регионального развития Российской Федерации утвержден для Читинской области показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в размере 11,6 тыс. рублей, тогда как по статистическим данным данный показатель составил уже во втором квартале текущего года 18,5 тыс. рублей. При таком положении вещей фактический размер предоставленной молодой семье субсидии составит не 35-40 %, как предусмотрено в подпрограмме, а примерно 20 %.

Также можно отметить, что предусмотренные подпрограммой и Правилами предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья критерии по определению семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий, (основания, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма) ограничивают возможности молодых семей по улучшению жилищных условий. Большинство обращающихся в органы местного самоуправления молодых семей не имеют собственного жилья, совместно проживают со своими родственниками.

При этом зачастую в одной квартире проживает несколько поколений. В соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации такая семья не может быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, за исключением случаев, когда все проживающие в квартире граждане обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (10 м 2 по Читинской области). Также можно отметить, что в органы местного самоуправления обращается много семей, возраст одного из супругов у которых уже превысил 30-летний рубеж. Такие семьи, как правило, имеют достаточный и стабильный доход, одного или более детей, но в соответствии с требованиями и условиями федеральной подпрограммы не могут получить субсидию для решения своей жилищной проблемы.

Для решения вышеуказанных проблем потребуется внесение изменений в федеральные нормативные правовые документы.

2.2 Условия кредитования по приобретению жилья мол о дыми семьями

В июне текущего года Читинская область приняла участие в федеральном конкурсе по отбору субъектов Российской Федерации для участия в 2006 году в реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы. По итогам конкурсного отбора область была признана победившей в данном конкурсе.

Основными критериями участия субъекта РФ в реализации мероприятий федеральной подпрограммы являются наличие региональной и муниципальных программ по обеспечение жильем молодых семей, средств областного и местных бюджетов на софинансирование расходов по предоставления субсидий молодым семьям, признанным в установленном порядке участницами подпрограммы. [8] стр. 17

Комитетом транспорта, связи, жилищно-коммунального хозяйства и строительства Читинской области проведены конкурсные отборы муниципальных образований и банков Читинской области для участия в 2006 году в реализации областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей Читинской области».

От органов местного самоуправления в конкурном отборе приняло участие 15 муниципальных образований (муниципальные районы и городские округа), все заявки были признаны конкурсной комиссией соответствующими требованиям и условиям конкурсного отбора и признаны победившими. Данными муниципальными образованиями разработаны муниципальные программы по обеспечению жильем молодых семей, в местных бюджетах предусмотрены средства на реализацию мероприятий таких программ, сформированы списки молодых семей — участников подпрограммы, утверждены нормативы стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию для расчета размера предоставляемой молодой семье субсидии.

Основная причина неучастия остальных муниципальных образований в проведенном конкурсном отборе — дефицит средств местного бюджета и, соответственно, невозможность финансирования муниципальной программы по обеспечению жильем молодых семей.

От банков Читинской области на конкурс было представлено 6 заявок. Три заявки соответствовали требованиям и критериям конкурсного отбора. Решением комиссии победителями конкурса признаны следующие банки:

— Читинское отделение № 8600 Байкальского банка Сбербанка России;

— Филиал ОАО Внешторгбанк в г.Чите;

— Читинский филиал ОАО АКБ «Росбанк».

Проанализируем условия банков.

Первичный рынок покупки жилья — кредитование покупки жилья на этапе строительства, или долевое строительство.

Вторичный рынок покупки жилья — кредитование покупки готового жилья (квартира, дом и т. д.).

Рассмотрим банки, предоставляющие услуги ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья в г. Чите:

Ш МДМ Банк филиал в г. Чите;

Ш ВНЕШТОРГБАНК филиал в г. Чите;

Ш Читинское отделение № 8600 Байкальского банка Сбербанка России4

Ш РОСБАНК филиал в г. Чите.

Вторичный рынок: (см. приложение 1)

Читинское отделение № 8600 Байкальского банка Сбербанка России — единственный из рассматриваемых банков который ввел в ипотечную программу Кредит «Молодая семья». Условием получения кредита в этом банке является: возраст (до 30 лет); стабильный заработок. Итак, «Молодая семья» (далее, заемщики), может получить кредит до 90% стоимости объекта недвижимости, сроком до 20 лет под 13-15%, в зависимости от срока кредита. Банком рассматривается совокупный доход заемщиков, а также доход родителей с обеих сторон. Процентная ставка снижается на 0,5 % при предъявлении документов подтверждающих государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу банка. Это условие является обязательным.

Самые выгодные условия предоставляет Читинский филиал ВНЕШТОРГБАНК. Имея собственные средства 15 % от стоимости объекта недвижимости, заемщик может взять кредит от 5000 $, под 9,8 % годовых (в валюте) сроком до 20 лет. Размер кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика.

Первичный рынок жилья: (си. Приложение 2)

Условия на первичном рынке жилья остаются неизменными только у Читинского отделения № 8600 Байкальского банка Сбербанка России. В остальных случаях повышается процентная ставка в среднем на 1-2%. Банк поднимает планку собственных средств заемщика до 15 %.

Если рассматривать зарубежные страны, то можно сделать выводы, что кредитование жилищной сферы является основным направлением улучшения жилищных условий молодых семей.

Проблема жилья в Российской Федерации, стала более острой в последние десятилетия. Сейчас государство принимает меры по урегулированию этого вопроса.

Стала развиваться система государственной поддержки в области финансирования жилищного строительства для молодых семей. Также стала более эффективной деятельность банков в области ипотечного кредитования, хотя и не все желающие улучшить свои жилищные условия могут воспользоваться этой услугой.

В г. Чите была разработана Областная Целевая Программа «Обеспечением жильем молодых семей Читинской области (2006-2010гг.)» на основе Федеральной Целевой Программе «Жилище» на 2002-2010 гг. в этой программе есть свои недоработки:

— доход молодых семей, очень часто далек от требуемого, даже если они являются остро нуждающимися в жилой площади.

— сейчас очень много семей, когда одному члену семьи уже за 30 лет, хотя уровень дохода позволяет участвовать в программе.

В данный момент Комитет транспорта, связи, жилищно-коммунального хозяйства и строительства Читинской области (далее КТСЖКХиС), пытается добиться смягчения условий для участия в программе. Но тем, не менее, КТСЖКХиС получил из федерального бюджета 5,5 млн. руб. и субсидии на получение квартиры получат более 100 молодых семей.

В Российской Федерации насчитывается несколько десятков банков которые специализируются на предоставлении ипотечных кредитов, в том числе конкретно для молодых семей. У нас в городе данную услугу предоставляет Читинский филиал Байкальского Сберегательного банка, и по общему ипотечному кредитованию еще несколько банков.

Условия у всех банков практически одинаковы: процентная ставка от 12%, до 20-25 лет. Заемщик должен самостоятельно внести 10-15% стоимости квартиры, и отдать под залог покупаемый или строящийся объект недвижимости.

Способы решения проблемы:

1. Предоставить банкам более льготную систему налогообложения;

2. Закрепить все условия законодательно, т.е. в обязательном порядке;

3. Снизить процентную ставку до 5-6%;

4. Увеличить срок кредитования.

1. Жилищный кодекс РФ

2. Конституция РФ

3. Постановление от 13 мая 2006 года № 285 «Об утверждении правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы»

4. Постановление от 24 апреля 2006 года № 116-А/П «Об утверждении областной целевой программы «обеспечение жильем молодых семей Читинской области (2006-2010 годы)»»

5. ФЦП «Жилище» 2002-2010гг. С изменениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года № 865

6. Бузырев В.В. Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы М. ИНФРА-М, 2001

7. Экономика города: Учеб. пособие для вузов /под редакцией доктора экономических наук, профессора У.Ф. Симионова. — М. издательский центр «Март», 2006

8. Аболин А.А. / «Стратегия развития жилищного строительства в РФ»/ ЖКХ №10 2004 часть I, стр. 16-19

9. Анатолий Асаул / «Финансирование жилищного строительства в условиях появления рынков жилья» / Проблемы теории и практики управления №6, 2005 г. стр.55-63

10. Бесхмельницын М./ «Роль государства в обеспечении доступности жилья для населения России»/ Проблемы теории и практики управления №6, 2005 г. стр.15-21

11. Ивантер В./ «Финансирование городского развития и жилья в России»/ Проблемы теории и практики управления №5, 2005 г. стр.27-35

12. Логинов М.П. / «Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения»/ Деньги и кредит № 4, 2004 г. стр. 22-30

13. Тургель И.Д. С.В. Придвижкин / «Система государственного финансирования жилищного строительства: проблемы становления и перспективы»/ Финансы и кредит №18, 2006 г. стр 16-26

14. Христенко В.Б. / «О жилищном Строительстве в РФ и мерах по развитию рынка жилья»/ ЖКХ №8 2004 часть I, стр. 4-13

15. Шадрина О, Виталий Киселев/ «Игры в ипотеку»/ЭКСПЕРТ-СИБИРЬ № 42, 2005 г. стр.12-15

16. История ипотеки http://www.russianipoteka.ru/history/

17. Национальные системы ипотечного кредитования http://www.russianipoteka.ru/national/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *