Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заклученному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Подробный список документов для продажи квартиры перечислен по ссылке http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi.html. Документы представлены при продаже как «за наличку», так и «ипотечникам».

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

    Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ. Свидетельство о государственной регистрации. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Документы на землю. Например: Свидетельство о праве собственности на земельный участок или Договор аренды земли. Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года. Разрешение на строительство. Проект на строительство, в котором должно быть указано:
      разрешение на строительство; права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка; цель проекта; этап строительства; срок реализации; предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
    Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре. Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб. а продается за 2 млн.руб. то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  • Взять у застройщика справку об отсутствии долга перед Застройщиком.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

    Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке. Получить выписку из ЕГРП на квартиру.

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Как заказать выписку, пройдитесь по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

      Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заклучен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется. Подписать и получить кредитный договор и закладную. если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    Инструкция регистрации человека в свою квартиру читайте тут .

    Кадастровый паспорт квартиры — важный документ, который должен быть у каждого владельца. По ссылке http://prozhivem.com/kvartira/dokumenty/kak-zakazat-kadastrovyj-pasport-na-kvartiru-cherez-internet-rosreestr.html расписан подробный порядок заказа кадастрового паспорта через интернет.

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который будет подписываться в Регистрирующем органе, где обязательно указываете тип первоначального договора. Договор можно составить в офисе компании Застройщика, в агентстве недвижимости или у юриста. Образец можно скачать отсюда .

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    Зарегистрировать переход права можно в любом регистрирующем органе: в Регистрационной палате, Кадастровой палате или в МФЦ (Многофункциональном центре).

      В регистрирующем органе в присутствии сотрудника, всем участникам сделки подписать договор переуступки права требования на квартиру. Представить регистратору документы.
        Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт нотариальную доверенность. Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке. Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования. Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем. Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего в Договоре уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры. Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка. Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
      Далее необходимо оплатить госпошлину. На каждого покупателя выдается отдельная квитанция. Госпошлину можно оплатить в кассе по приему платежей. Чаще всего она находится в этом же здании. Регистратор заполнит заявление, на основании приложенных документов. В нем указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждому участнику сделки подписать заявление . Регистратор: заберет заявление, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю расписки о получении документов для регистрации сделки, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и оригиналы поданных документов.

    Срок регистрации сделки занимает от 5 до 10 дней.

    Всегда можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

    В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданную ранее расписку.

  • Если у Вас есть вопросы относительно оформления переуступки прав, пишите в комментариях.

    Автор: @artorike_matselik