Ввод в эксплуатацию объектов строительства

Ввод в эксплуатацию объектов строительства

Ввод объекта строительства в эксплуатацию.

В составе документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию состоит "акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора)" (пп.4. п.2 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ).

Поскольку ОАО "Пожтехника" осуществляет функции заказчика-застройщика, то в соответствии с пунктом 4.1 МГСН 8.01-00 и СНиП 3.01.04-87, законченный строительством объект предъявляется к приемке заказчику подрядчиком в составе и объеме, предусмотренных утвержденным проектом и договором подряда.

Таким образом, на первом этапе приемки объекта строительства участвуют только две стороны договора строительного подряда - заказчик и подрядчик. Его завершение сопровождается составлением и подписанием исполнителем работ (генподрядчиком) и заказчиком Акта законченного строительством объекта по форме N КС-11, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а. На практике акт по форме N КС-11 именуется как "акт рабочей комиссии".

Указанный акт применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).

Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом). Составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика или другим лицом, на это уполномоченным инвестором, соответственно для исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика.

Порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен ст.55 Градостроительного Кодекса РФ.

Следует отметить, что вводу в эксплуатацию подлежат объекты построенные, реконструированные, отремонтированные.

Не требуется получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оформление прав осуществляется в отношении объектов незавершенного строительства.

Введение ГрК нового порядка ввода объекта в эксплуатацию во многим обусловлено необходимостью четко разделить компетенцию органов власти.

Так, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправления), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, соответствие же построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оценка с точки зрения надежности и безопасности - предмет деятельности специально уполномоченных органов (прежде всего, органов государственного строительного надзора).

Согласно ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается теми же органами, которые выдавали разрешение на строительство. Указанные органы обязаны осуществить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства.

Части 6, 7 и 9 статьи устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. При этом не допускается отказ в выдаче разрешения на строительство по основанию несоответствия построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации в случае ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, поскольку для такого строительства проектная документация вообще не требуется.

В случае если разрешение на строительство выдавалось до введения в действие ГрК РФ или для выдачи разрешения на строительство в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" предоставлялся не градостроительный, а кадастровый план, то не может быть отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании несоответствия объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка (часть 2 статьи 4 указанного Федерального закона).

Однако, если проектная документация разрабатывалась на основании архитектурно-планировочного задания, то может быть отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании несоответствия объекта капитального строительства требованиям архитектурно-планировочного задания (это не распространяется на индивидуальное жилищное строительство).

Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в течение семи дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию направляет копию такого разрешения, а также документов, представленных на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого распложен объект, введенный в эксплуатацию, для размещения их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (в дело о застроенных или подлежащих застройке земельных участков) (глава 7 ГрК РФ).

Статья устанавливает перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, данный перечень не носит исчерпывающего характера. Указанный перечень может быть расширен Правительством Российской Федерации в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, что является процедурой для застройщика достаточно затратной и растянутой во времени.

Порядок ведения государственного технического учета в настоящее время предусмотрен постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства".

В части документов, предоставляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо отметить следующее.

Много вопросов вызывает акт приемки объекта капитального строительства. Указанный акт - это не акт приемочной комиссии, составляемой при приемке объекта в эксплуатацию, по ранее действующему порядку.

В комментируемой статье под актом приемки объекта капитального строительства имеется в виду акт, которым оформляется сдача-приемка объекта, построенного, реконструированного, отремонтированного по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство.

Это прежде всего акт, предусмотренный частью 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ ("Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами) - форма КС -11.

ГрК РФ не предусматривает каких-либо особых требований к документам, предусмотренным пунктами 5-7 части 3 статьи. В связи с этим, такие документы могут составляться произвольно в письменной форме в виде одного документа, подписанного указанными в соответствующих пунктах лицами.

Не содержит каких-либо особых требований ГрК РФ и к схеме, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

Особого пояснения требует ситуация, связанная с предоставлением заключений органа государственного строительного надзора. Поскольку пунктом 2 статьи 54 ГрК РФ закрепляется, что предметом государственного строительного надзора является проверка выполняемых работ требованиям технических регламентов, которые охватывают многие сферы жизнедеятельности, то до введения в действие пункта 7 указанной статьи (то есть до 1 января 2007 года) осуществляются и иные виды надзора при строительстве, предусмотренные федеральными законами.

В случае, если разрешение на строительство объекта выдавалось до введения в действие ГрК РФ или при выдаче разрешения на строительство представлялся не градостроительный, а кадастровый план земельного участка, для ввода объекта в эксплуатацию предоставление градостроительного плана земельного участка также не требуется.

Согласно части 12 комментируемой статьи форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до установления Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию форм разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

В то же время форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна устанавливаться Правительством Российской Федерации с учетом требований частей 10, 11 комментируемой статьи к содержанию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанные требования заключаются в том, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте в достаточном объеме для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Это необходимо для того, чтобы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было достаточно для постановки объекта на государственный учет или внесения изменений в такой учет, без проведения каких-либо дополнительных процедур инвентаризации объектов, которая является процедурой для застройщика достаточно затратной и растянутой во времени.

Так, согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.12.2004)*(217) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (также может быть решение суда о признании права собственности на самовольную постройку).

Однако, в отсутствие Федерального закона о государственном учете, инвентаризации объектов недвижимости, установить перечень сведений, необходимых для постановки построенного объекта на учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта, представляется достаточно затруднительным, поскольку постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" не содержит указание на такой объем сведений. Это в свою очередь может затянуть утверждение Правительством Российской Федерации формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В настоящее время функции государственного учета объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют разные органы. В дальнейшем планируется объединить эти функции в одном органе, для того, чтобы, получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик мог одновременно поставить построенные объект на государственный учет и получить свидетельство о праве собственности на него без проведения каких-либо дополнительных процедур. Например, сейчас регистрации прав на объект недвижимости предшествует его инвентаризация органами технической инвентаризации.