Комбинированное финансирование жилищного строительства (накопительные, потребительские схемы,

Комбинированное финансирование жилищного строительства (накопительные, потребительские схемы,

Формы, схемы финансирования на первичных и вторичных рынках недвижимости

Закрытые Паевые инвестиционные фонды

Закрытый ПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления, и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционный пай), выдаваемой управляющей компанией.

Механизм действия фонда заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости, покупает ценные бумаги и валюту. При завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости. Деятельность закрытого ПИФ регулирует ФЗ №156 «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 г.

Преобладающей формой финансирования жилой недвижимости – смешанная:

· Собственный капитал – вносится одноразово, накопительные схемы сбережений, продажа имущества, др. внеш. Накопления;

· Заемный капитал – кредиты, займы.

Собственные средства в развитых странах не являются основным источником средств при покупке жилья.

Рассмотрим основные классические схемы финансирования жилой недвижимости

1) Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель)

Ипот.банк ССУ

2) Ипотечное кредитование

2)Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель).

Договор отношений при двухуровневой схеме:

1) Кредитный договор

2) Договор об ипотеке

3) Договор страхования заложенного жилья

4) Договор купли-продажи (договор участия)

5) Генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства

6) Агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов

7) Договоры переуступки прав требований по ипотечным кредитам

8) Договор о порядке осуществления операций с ц/б ипотечного агентства

9) Договор страхования предпринимательских рисков

10)Договор купли-продажи ц/б

3)Строительный кредит.

(Основа схемы - наряду с обязательными участниками в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен кредит. Срок строительного кредита 6-18 мес. Выплаты основного долга и % производиться фиксированными и равномерными платежами.

1) Строительные ссудно-сберегательные кассы (ССК). Немецкая модель.

Суть- фин.инструмент, работает на покупателя жилой недвижимости путем предоставления кредита за счет обязательного накопления фин. ресурса в пределах инфляционного удорожания.

Причины внедрения накопительных схем:

1)ипотека не является массовым и универсальным инструментом решения жилищных проблем (В России по оценкам специалистов мах 20% способны стать потенциальными заемщиками);

2)сначала идет накопление, а потом предоставляется рассрочка или кредит под низкий % .

2) Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Суть - целевое использование вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивает свой пай, за каждым забронирована конкретная квартира. ОПФ - кооператив или другая модель потребительского общества, никакой хозяйственной деятельности не ведет. Преобразуется в ТСЖ.

3) Жилищно-накопительный кооператив.

Закон № 215 ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» от 30.12.04 г. ЖНК приобретает для пайщиков на первичном и вторичном рынке, может сам выступать застройщиком. Члены кооператива называются пайщиками.

1) Пайщик должен накопить min часть взноса ( от стоимости жилья.)

2) ЖНК к этой сумме добавляет 30%.

3) На оставшиеся 40 % ЖНК берет банковский кредит для пайщика.

Человек может сразу заселиться, но пока не рассчитается с кооперативом, квартира находится в собственности ЖНК,

Преимущества – не требуется подтверждения доходов для вступления в ЖНК.

1) Контроль как за кредитными управлениями ФСФР.

2) Min срок накопления, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство для него кооперативом жилья 2 года, а срок возврата ссуды не должен превышать период накопления >, чем в 1,5 раза. Т.е. получается, что первый взнос пайщик накапливает 2 года, а потом за 3 года должен вернуть ссуду. Это ограниченное право членов ЖНК купить квартиру на ранних этапах строительства по низкой цене. Вывод: дождаться ипотечного кредита, чтобы перейти на Европейские модели финансирования жилья.

ЖСК руководствуются законом «О потребительских кооперативах»

Российские схемы финансирования жилья

Установлены директивно:первичный рынок – долевое участие, жилищно-накопительные схемы;

вторичный рынок – ипотека по американской модели.