Дополнительные доводы истцов по делу о сносе возводимого строения, признании разрешения на

В Куйбышевский районный суд г. Омска

представителя истцов по делу:

Дополнительные доводы представителя истцов

Исковая давность. Ответчики ссылаются на пропуск срока исковой давности. Между тем, не учитывают следующее.

Согласно статьи 12 ГК РФ. защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

Срок исковой давности согласно ст. 195, п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации - это материальный срок, истечение которого является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований. Данный срок применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Так как гражданское законодательство рассматривает признание недействительным не соответствующего законодательству ненормативного акта государственного органа в качестве способа защиты гражданских прав, следует исходить из того, что к указанным правоотношениям применяется общий трехлетний срок исковой давности (например, п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.1992 N 23).

Так как дело подлежит рассмотрению в исковом производстве, то к требованию о признании ненормативного акта недействительным не может быть применен 3-месячный срок давности. Иное означало бы невозможность реализации лицом, обратившимся (в рамках 3-летнего срока исковой давности) с иском в суд, одним из требований в котором являлось бы требование о признании недействительным ненормативного акта, права на судебную защиту. Признание недействительным ненормативного акта — это, как правило, основание иска, признание акта недействительным, является основанием для удовлетворения иска. Истец вправе был не указывать в просительной части иска требование о признании двух актов недействительными, однако, суд, учитывая описательную и мотивировочную часть иска (ссылки на обстоятельства дела) обязан был бы руководствуясь статьей 12 ГК РФ дать оценку ненормативным актам, которые по мнению истца являются незаконными и на что указано в основании иска.

По настоящему делу истцы обратились в суд в пределах 3 летнего срока исковой давности (начало течения срока следует исчислять с момента, когда истцам стало известно о нарушении права — начала строительства спорного объекта недвижимости с нарушением закона и прав граждан). Кроме того, так как требования сводятся к устранению препятствий в пользовании имуществом, срок исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ не применим. Более того, истец М. обратилась с иском в ноябре 2010г. указала, что узнала о наличии разрешения на строительство у председателя ЖСК в этом же месяце, тогда же была ознакомлена с копией данного документа.

О судебном прецеденте. Доводы представителя администрации г. Омска не основаны на правильном понимании норм права.

В частности, приведен «пример» из омской судебной практики: требования истцов сводились к устранению препятствий в пользовании несущей стеной жилого дома, к которой был пристроен четырехэтажный объект. Представитель администрации города Омска фактически отождествила обстоятельства по гражданскому делу, рассмотренному Омским областным судом с настоящим спором, сослалась на постановление КС РФ, вместе с тем данная позиция не основана на правильном понимании норм права и правильном понимании обстоятельств дела, которые существенно отличаются от тех, что отражены в представленном прецеденте.

Отметим, что судебный прецедент как источник права в России отсутствует. Вместе с тем, следует отметить следующее.

Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П. Предметом проверки Конституционным Судом РФ стали пункты 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. В Постановлении КС РФ отметил, что «по смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей. Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц».

«. осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства ».

Во-первых, следует отметить, что разъяснения, данные в указанном Постановлении врядли можно применять произвольно, т.е. руководствоваться ими при разрешении любого гражданско-правового спора, и в частности, спора об устранении препятствий в пользовании. По смыслу, Постановление призвано защитить интересы добросовестных приобретателей, которые при заключении сделки проявили добрую волю, осмотрительность и осторожность. Однако, невозможно чинить препятствия, нарушая права пользования и владения собственника, и в то же время делать это исключительно проявляя осмотрительность, осторожность и добрую волю.

Во-вторых, если предположить, что некоторые умозаключения и применимы при рассмотрении иных, не связанных с оспариванием сделок делами, то следует учитывать следующее.

Заметим, что в определении Областного суда, представленном представителем администрации города речь идет о построенном объекте недвижимости, тогда как по настоящему делу объекта недвижимости еще не существует - речь идет о совокупности стройматериалов, незаконно расположенных частично на земельном участке, находящемся в собственности всех собственников помещений дома.

В-третьих, из представленного суду для обозрения Определения Омского областного суда следует, что застройщик (ответчик) не вышел за пределы предоставленного ему для строительства земельного участка. Со стороны «пристроя» (четырехэтажного капитального строения) границы земельного участка, принадлежащего всем собственникам жилого дома определены «по фундаменту», поэтому ответчик по делу не нарушал право пользования и владения земельным участком собственников. Суть претензий сводилась только к пользованию внешней стеной дома. Очевидно, что Обласной суд, учитывая обстоятельства (площадь и этажность объекта - объект завершен строительством, права на земельный участок не нарушены, кроме того, истцы ссылались на то, что ответчик производит реконструкцию жилого дома, тогда как изменения параметров жилого дома не менялось - возводимый объект являлся самостоятельным строением. Истцы не ссылались на незаконность разрешения на строительство и не оспаривали его) — принял решение фактически о сохранении уже возведенного здания.

В отличие от указанного дела, по настоящему делу имеются совершенно иные обстоятельства, которые не позволяют говорить о несоразмерности способа защиты.

По настоящему делу ответчик — ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» не только использует стену дома (в результате возведения пристройки доступ к данной стене, т.е. пользование стеной станет невозможным), но и ведет строительство на земельном участке, принадлежащем всем собственникам помещений дома в отсутствие согласия на это всех собственников (в представленном суду определении Областного суда, застройщик не осуществлял строительство за пределами предоставленного ему земельного участка).

Мотивировка Областного суда в указанном выше определении в части «соразмерности способа защиты» хоть и не заслуживает, на наш взгляд, поддержки (внешняя несущая конструкция является общим имуществом собственников — это достаточное основание для вывода о том, что необходимо получение разрешения собственников на ее использование!), тем не менее, еще раз обратим внимание на то, что в случае лишения собственника пользования и владения принадлежащим ему на праве собственности земельным участком понятие «соразмерность» к требованиям о восстановлении прав не может применяться. В законе отсутствует такое основание для прекращения права пользования, владения и распоряжения имуществом как незаконное (в отсутствие добросовестности действий) завладение имуществом третьим лицом с последующей судебной легализацией действий данного лица. Ответчик, как заказчик проекта строительства спорного объекта, еще до начала строительства знал (не мог не знать) о том, что объект будет располагаться частично на земельном участке, принадлежащем всем собственникам помещений дома, за разрешением на использованияе его для целей застройки к собственникам помещений дома не обращался. Ответчик Департамент архитектуры и градостроительства г. Омска также не мог не знать (обладая всеми представленными заявителем документами, в том числе правоустанавливающими на земельный участок) о том, что строительство предполагается за границами предоставленного для строительства земельного участка. Кроме того, Директором Департамента Тилем составлен и подписан Градостроительный план ЗУ, где отмечен участок для строительства, в том числе участок, принадлежащий всем собственникам помещений дома. Разрешение на строительство выдано указанным же должностным лицом.

О «вынужденном» обустройстве отдельного входа со стороны двора жилого дома

Доводы ответчика — представтеля ЗАО «ПКПОП «Деловые встречи» о вынужденном обустройстве отельного входа не основаны на правильном понимании норм материального и процессуального права.

Наложение штрафов на ответчика за нарушение правил пожарной безопасности не влечет возникновения права последнего на самозахват общего имущества собственников. Обязанность ответчика соблюсти нормы пожарной безопасности не означает, что отсутствует необходимость испрашивать согласие собственников помещений предоставить в пользование общее имущество бессрочно и безвозмездно (как, например, обязанность лица явиться по повестке не влечет возникновения у него права на бесплатный проезд к месту вызова на общественном транспорте).

Согласно статье 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Разрешение на строительство, выданное ЗАО ПКОП «Деловые встречи» предполагает обустройство отдельного входа, который будет находиться в доме № 9 по ул. Масленникова со стороны двора. Ввиду того, что проектом предусмотрена разборка части ограждающей несущей конструкции (стены), дома № 9, являющейся общей долевой собственностью, а также принимая во внимание то, что предполагается использовать и часть земельного участка под входную группу (крыльцо, перила) в соответствии со ст. 36 ЖК РФ на использование общего имущества требуется получение согласия других собственников помещений в данном доме. Однако, такое согласие не получено.

Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2008 года, отмечал: «Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

    Facebook Twitter Мой мир Вконтакте Одноклассники Google+ LiveJournal
Автор: @zhoodar_klyuchanov