Новостройки и инвестиции вкладываем средства «на котловане». Рассчитываем на доходность квартиры в

Текст. Владимир Абгафоров | Фото: yuga.ru

Дата: 31 июля 2012 | www.metrinfo.ru | Добавить комментарий

Инвестирование в новостройки – один из немногих видов вложения денег, доступных частным лицам. Прочие варианты либо предлагают совсем скромную доходность (банковские депозиты), либо чрезмерно рискованны и требуют от инвестора серьезной квалификации (фондовый рынок), либо подразумевают необходимость вкладывать огромные суммы (приобретение целых торговых центров). В случае же с квартирами, инвестировав относительно условно небольшие деньги (миллионы рублей, а не сотни миллионов), человек получает возможность заработать неплохие проценты.

Важный плюс – эта деятельность не требует каждодневного участия: вложив деньги, можно спокойно заняться чем-то еще, дожидаясь, пока ваш дом «созревает».

В некоторых аспектах, связанных с инвестированием в новостройки на нулевом цикле, и разбирался « Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru ».

Плата за риск

Для начала попробуем понять, на чем тут зарабатывают. По разумению автора, вряд ли имеет смысл доверять свои деньги различным финансовым «черным ящикам» (это когда вам обещают высокую доходность. но не объясняют, откуда она берется). Ярким примером подобных конструкций может служить «МММ», причем в обеих своих «реинкарнациях» - что первой, существовавшей в 90-е годы, что недавно упавшей. Здравомыслящему человеку нужно по-другому – понимать, хотя бы в общих чертах, механизм процесса.

Суть инвестирования в новостройки сводится к тому, что квартира в уже готовом доме стоит дороже, чем в том, который еще только строится. На уровне простого житейского здравого смысла понятно, что то, чем можно пользоваться «здесь и сейчас», лучше, чем то, чего предстоит дожидаться – иногда по нескольку лет.

Есть и еще одно соображение. Что бы там ни говорили застройщики о своих размерах и надежности – все понимают, что при любом инвестировании бывает риск. Хорошей иллюстрацией этому может служить Lehman Brothers – американский инвестиционный банк. основанный в 1850 году. Его владельцы и сотрудники, вероятно, не раз с гордостью упоминали более чем 150-летнюю историю родной конторы – вот какие мы давние и надежные! Но в 2008 году банк обанкротился. Именно этот риск – что строящая дом компания обанкротится, и заплаченные ей деньги пропадут – и принимает на себя частный инвестор .

«В подавляющем большинстве случаев цена на начальных стадиях строительства отличается от цены в сданном доме на 25-40%, - говорит Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ». – Такой разрыв определяется в первую очередь большими рисками для покупателя на ранних этапах». «На этапе котлована квадратный метр стоит дешевле, чем после реализации проекта, - подтверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – При этом, естественно, существуют определенные риски для инвестора – например, финансовые катаклизмы в масштабах всей страны и сопровождающий их застой на рынке затруднят впоследствии реализацию квартиры. Но, как известно, чем больше риск, тем выше доходность». Эксперт добавляет, что в кризис 2008-2009 годов наблюдался отток покупателей-инвесторов, а в 2010-2012 годах их количество снова начало расти, хотя и не достигло пока докризисного уровня.

Сроки: строят-то быстро

Естественно, что любого инвестора интересует вопрос времени: на какой срок вложенные им деньги будут задействованы в данном проекте? Человеку непосвященному может показаться, что в изучаемом нами вопросе самым сложным (и, соответственно, долгим) окажется строительство – дом такой большой… Но, как выясняется, проблемы по большей части коренятся в другом.

«Строительство современного панельного дома в среднем занимает девять месяцев, - говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК». – Индустриальные технологии позволяют возводить дома быстро: это связано с тем, что максимальный объем работ осуществляется в заводских условиях, а на стройку привозятся уже готовые элементы, которые необходимо только собрать на месте. Например, во внешние панели уже на заводе монтируются оконные блоки, в стеновых панелях имеются готовые каналы для электропроводки, и стены не нужно штробить на стройке, поверхности внутренних стен выровнены под чистовую отделку, и их не нужно дополнительно выравнивать».

Монолитно-кирпичные дома строятся дольше – там все здание поэтапно отливается из бетона на стройплощадке, и на это требуется дополнительное время. Но даже по этой технологии, по оценке Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость ». срок строительства составляет 18-24 месяца.

В реальности, однако, процесс идет гораздо дольше, и причины этого могут оказаться самыми разнообразными. К примеру, возводится новый микрорайон. для отопления которого необходима котельная. Понятно, что даже если первые 2-3 дома будут построены раньше этой самой котельной, сдавать их в эксплуатацию нельзя.

Вторая причина – необходимость для застройщика взаимодействовать с различными государственными структурами. А они вполне могут в самый последний момент потребовать чего-нибудь (построить еще один детский садик – если чиновник относительно честный, или взятку – если нечестный), угрожая в противном случае не закрыть инвестиционный контракт. Как застройщик уладит эту проблему – вопрос отдельный, но в любом случае это означает потери времени.

Наконец, много зависит от тактических целей продающей компании. «Бывает так, что застройщик купил новую перспективную площадку, - объясняет Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании «НСКА ». – В этом случае ему выгодно как можно быстрее распродать и достроить старый объект и сосредоточиться на новом. А в другом случае нужна максимальная выручка. застройщик будет стараться продавать по самой высокой цене и вкладывать в объект не больше, чем он получает от продажи квартир ». В общем, подводит итог эксперт, тут все зависит от застройщика и его мотивации построить быстро.

Рассуждая о сроках, нельзя не вспомнить, что еще несколько лет назад на нашем рынке были распространены совершенно циклопических размеров опоздания – до пяти лет. Но сегодня ситуация выправилась – благодаря 214-ФЗ, который установил для застройщиков штрафы за просрочки. «По данному закону, срыв сроков компенсируется застройщиком участнику долевого строительства, - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект ». – Поэтому со сроками стало значительно лучше».

…В целом, подвели итог опрошенные нами консультанты, на сегодня срок инвестиции в строительство (если стартовать действительно с нулевого цикла) составляет порядка двух лет. На всякий случай стоит помнить о возможности небольшого – 3-6 месяцев – опоздания. Больше – вряд ли: застройщика, работающего по 214-ФЗ, это разорит.

Доходность: красивая, даже слишком

Размер будущего дохода – еще один вопрос, который живо интересует инвестора. Опрошенные нами эксперты рынка (представляющие компании-застройщиков) называли цифры в районе 20-30% годовых. «В среднем, квартира в строящемся доме увеличивается в цене в течение года на 20-30%, - говорит Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP. – Больше всего цена растет в течение первых двух лет: в первый на 20-30%, во второй – на 20%. Очевидно, что на чем более ранней стадии инвестор вкладывает деньги, тем больше он получает прибыли. Идеальный вариант – зайти на стадии котлована и выйти после получения свидетельства о регистрации прав собственности».

Автор: @mihkel_dokish