ОЦЕНКА НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ОЦЕНКА НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Перечень необходимых документов и информации для определения стоимости и сроков работы по оценке объектов незавершенного строительства:

1.Цель оценки (для чего нужен Отчет об оценке).

2.Предполагаемая дата оценки (дата определения стоимости).

3.Сведения об участии государства или иных государственных, региональных, муниципальных образований и учреждений в объекте незавершенного строительства.

4.Данные о юридическом положении объекта (копия свидетельства о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки.

5.Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.).

6.Отраслевая принадлежность объекта.

7.Наличие проектной документации, дата ее утверждения – да/нет.

8.Площадь застройки.

9.Дата начала строительства.

10.Дата фактического прекращения строительства, информация о консервации объекта.

11.Сведения о конструктивной системе объекта.

12.Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

13.Сводный сметный расчет стоимости строительства.

14.Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.

Минимальная стоимость работы по оценке объектов незавершенного строительства:

От 20 000 рублей

Минимальные сроки работы по оценке объектов незавершенного строительства:

От 5 рабочих дней

Под объектом незавершенного строительства, как правило, понимаются различные строения и сооружения, т.е. объекты недвижимости. Однако, по действующему законодательству, объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью до момента получения застройщиком акта государственной приемной комиссии.

На стоимость объекта незавершенного строительством влияют различные факторы:

- степень завершенности строительства, и величина затрат необходимых для полного завершения строительства;

- возможные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, с определением самых перспективных и доходных вариантов использования земельного участка, влияющих на дальнейшую функциональную ориентацию будущего строения.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволяет решить ряд проблем:

- поставить объект незавершенного строительства на баланс;

- определить и зафиксировать рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на определенную дату;

- принять решение о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Дальнейшее функционирование объекта зависит от степени его завершенности и возможности изменения его функционального назначения;

- принять решение о купле-продаже объекта незавершенного строительства;

- определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Для успешной оценки объекта незавершенного строительством необходимо правильно классифицировать объект. Наиболее важной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать, в будущем, в качестве доходной недвижимости.

Действующие на сегодняшний день нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания впоследствии могут быть использованы в качестве, приносящей в будущем доход, недвижимости.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две группы.

К первой группе относятся здания и сооружения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных и иных решений, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, функциональное назначение которых может быть изменено.

Оценка незавершённого строительства практически не использует сравнительный подход, ввиду практической невозможности подобрать информацию по продажам аналогичных объектов незавершённого строительства на открытом рынке.

Для оценки незавершенного строительства наиболее предпочтительным считается составление сметы, что, как правило, является основной частью проводимого расчета. Следует учесть, что составление смет увеличивает стоимость самой оценки, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области сметного проектирования.

Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства, эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке. Стоимость объекта зависит также и от возможности изменить его назначение на конкретной стадии строительства.

Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства объекта, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново. Это в свою очередь может серьезно влиять на стоимость объекта незавершенного строительства.

При оценке незавершенного строительства особенно важно иметь наиболее полную и исчерпывающую информацию по объекту, т.к. это сильно сказывается на стоимости работ по оценке, а особенно на сроках проведения оценки.

Следует также отметить, что оценщик не определяет количественные и качественные характеристики объекта, например, сколько кубометров уложено бетона и какой марки; сколько использовано профнастила и арматуры и каких марок; сколько и каких марок использовано свай, кирпича, цемента и прочая. Это вопрос к строительным экспертам. На основании их заключения оценщик может определить стоимость объекта, сколько стоит этот бетон, профнастил, цемент, кирпич и пр.

Если строительная экспертиза отсутствует, то базой для оценки незавершённого объекта выступает проектная и строительная документация, которая показывает количественные и качественные характеристики израсходованных ресурсов и материалов: сырья, материалов, СМР, электроэнергии и т.д, а также указывает на стадию остановки строительства. На основе проектной и строительной документации можно провести расчёт износа и прочих необходимых показателей для оценки стоимости объекта незавершённого строительства.

Как правило, при долгострое многие необходимые для оценки документы теряются или утрачиваются. В результате, одним из главных условием возможности определения стоимости объекта незавершенного строительства является визуальный осмотр и фотографирование оценщиком объекта оценки, а также проведение строительной экспертизы, в специализированных организациях.

Автор: @gyut_golovchenkov